Верховный суд положил конец «схеме Долиной»: усилены гарантии добросовестных покупателей

О решении

Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по жилищным спорам, в который вошли 20 правовых позиций, выработанных по делам 2022–2025 годов. Цель документа — выработать единый подход судов при рассмотрении споров о праве собственности на жильё.

Ключевые положения обзора

Суд указал, что заявление продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или в состоянии заблуждения, само по себе не является безусловным основанием для отмены сделки. Суды должны учитывать добросовестность покупателя и его возможность распознать заблуждение. Обе стороны при этом должны получать равную судебную защиту.

Если договор признаётся недействительным, применяется двусторонняя реституция: каждая сторона обязана вернуть полученное по сделке. Кроме того, заблуждение продавца относительно мотивов продажи не рассматривается как существенное основание для признания договора недействительным по статье 178 Гражданского кодекса.

Почему пересмотрили практику

Инициатором обсуждения стал резонансный случай с известной певицей, которая летом 2024 года продала квартиру, а затем заявила о том, что стала жертвой телефонных мошенников. После этого на рынке недвижимости возникла паника из‑за массовых попыток оспорить сделки.

Покупательница, ставшая владельцем квартиры, обратилась в суд. Нижестоящие инстанции сначала признали сделку недействительной и вернули жильё прежнему собственнику, оставив покупателя без имущества и без денег. В декабре 2025 года Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и подтвердил право собственности покупательницы, подчеркнув необходимость защиты добросовестного приобретателя.